是蓝海掘金，还是红海搏杀？
当跳海 Living 凭借青年社群文化掀起招租热潮，小米以 1999 元月租叠加"盲盒"营销制造秒罄现象，华为 5000 余套员工公寓快速满租，这些看似不相关的行业巨头与新锐品牌，正在搅动中国长租公寓市场的一池春水。
它们并非传统意义上的住房租赁运营者，此刻跨界入局，究竟是抓住了新消费趋势的尾巴，还是踏入了一片竞争激烈的红海？
01跳海、小米、华为长租公寓"一房难求"
深圳南头古城，网红酒馆"跳海"的灯箱旁，新挂上了"跳海 Living "公寓的招牌。这个仅设 13 间长租公寓的"迷你社区"，招租方式堪称另类——租客需先填问卷，问题从"周末爱宅家还是组局"到"能否接受公共厨房轮值"，目标直指筛选出"能一起喝酒、种菜、办展览"的同频邻居。
创始人梁优的愿景很浪漫，希望公区"呼吸天台"供人种菜聚会，"灵感天台"兼顾晾晒与派对，楼下酒馆化身共享客厅。租客若嫌房租贵，还能兼职"打酒师"抵租金，活脱脱一张"社群生活入场券"。但理想丰满，现实骨感，13 间房的试水规模仅占项目总量 28%，暴露了谨慎态度。
几乎同期，小米和华为的长租公寓也"爆了"。从 6 月 29 日开始招租到 7 月 4 日，不到一个星期的时间，小米方面披露，北京小米公寓（2658 间房）首批已有超 700 位应届生完成预订，南京项目 566 间房源全部订罄。
根据小米的官方介绍，北京的小米青年公寓总共有 2600 多间房，主力户型是 29 平方米的开间；南京小米公寓共 566 间，房型为 55 平方米的两室一厅开间。民水民电，水费每吨 6 块钱，电费每度大概 0.5 块钱，还免费提供 300 兆宽带。公寓内的家电也几乎全部标配，从冰箱、洗衣机，到空调、热水器、油烟机，全都一应俱全，真正做到了拎包入住。公区方面，也配备了阅读书吧，影音室，桌游区，共享厨房等丰富的公区配置。
同时，小米公寓也自带了小米的互联网基因，入住送"盲盒礼包"，开箱可能是牙刷或蓝牙音箱，全屋小爱同学控灯控温 …… 抢到房源的年轻人在小红书狂晒"科幻小家"。但业内算过账：北京周边类似面积民宅单间租金普遍在 3000 元 / 月左右，如果整租一居室，则需要 4000～5000 元 / 月，就连合租一间 10 平方米左右的小卧室，租金价格也在 2000 元 / 月左右，均价 1999 元 / 月的小米青年公寓连成本都难覆盖。"小米青年公寓把租金打下来了"，一位应届毕业生留言道，甚至有不少一线城市网友喊话"什么时候再建"。不少业内人士称，"这是人才福利，不是生意！"
据上海市青浦区官方信息平台"绿色青浦"消息，华为练秋湖研发中心的重要配套——华为上海朱家角南侧人才公寓项目于今年上半年交付使用，项目建有 79 栋楼、89 个单元、5584 套住房，并设有社区中心和幼儿园，是一处总建筑面积达 85 万平方米的超大型高端人才社区。
7 月 7 日，华为上海练秋湖研发中心西岑公寓工作人员介绍，5000 多套公寓已基本出租。前述西岑公寓的工作人员表示，公寓房源仅限华为内部员工申请，租金大约 2000～3000 元 / 月，面积 50 平方米以内，"目前交付入住不久，大部分房源都租出去了，只要入职就可以申请"。同样是"白菜价"，可以对比的是，华为练秋湖直线距离 5 公里范围内的普通住宅小区仅有华岑佳苑，两房一厅的整租租金超过 5000 元 / 月。尽管西岑公寓的物业、水电、供暖制冷等收费标准存在争议，不少员工认为综合各项费用后租金不算便宜，但华为员工表示，同样的价格很难在市场租到同样配置水平的房子，"并且由于通勤较近，我是非常满意的"。
不过与跳海不同的是，小米公寓和华为公寓更多的是作为企业资源向企业员工提供福利，旨在吸引更多人才，是科技巨头和互联网大厂"卷福利""留人才"的一个缩影。以上面提到的华为上海练秋湖研发中心西岑公寓为例，根据规划，这个面积相当于 233 个足球场的研发中心以终端芯片、无线网络和物联网研发等业务为重点，引入的科技研发人员预计将达 3 万至 4 万名。为此，华为配备了一个自建租赁式公寓项目，房源数量超 5000 套。
但这些案例共同指向一个核心事实：细分市场存在显著空白与未被满足的需求。 无论是追求社群认同的年轻人、对品牌和性价比敏感的新生代，还是大型企业员工，传统租赁产品往往难以精准契合其深层诉求。跨界玩家捕捉到这些缝隙市场，其"开门红"是精准定位与差异化竞争策略的核心显现。
02还有哪些跨界新军抢滩长租公寓？
长租公寓的跨界竞技场正变得日益拥挤与多元。除近年来频频动作的房企系、互联网平台系、酒店集团系、外资运营商系外，更多背景迥异的玩家已携重金与雄心入场。
珠宝巨头周大福对于长租公寓赛道的投入正在"加密"。早在 2020 年，周大福在上海浦东推出旗下第一家跨界酒店品牌——同派酒店，定位是高端服务式公寓，集合了酒店功能、长租功能、办公功能于一体。2022 年 12 月，周大福与啟城投资共同组建的不动产投资业务新平台——城璟租住集团成立。2023 年 6 月，城璟租住集团收购了开元旅业集团所持有的位于上海松江新城核心区位的独立宿舍园区项目，也是城璟租住集团旗下首个重资产长租公寓项目。
不到一年，城璟租住集团完成收购第 2 个重资产长租公寓项目——上海宝山区项目，该项目原为高端养老社区中一处独立组团。2024 年 10 月，周大福注资专注于中国白领公寓市场的不动产投资平台——安住此间，尽管具体的投资数额没有对外公布，但这笔资金将用于推动安住此间在一线城市的酒店和长租公寓市场的扩张。
在国家及地方政府持续强化住房租赁政策支持的背景下，地方城投们凭借其稳定性和资源禀赋，大跨步进入长租市场，快速推进各地保租房落地。其中包括杭州宁巢公寓、上海浦发有家、上海城方等等。2025 年上半年，地方国企住房租赁品牌在服务链与供应链合作方面呈现多元化趋势，通过引入专业运营方、科技企业及建材金融资源，有效提升自身品牌的管理效率与产品品质等。
如宁波北仑城投集团与瓴寓国际成立合资平台"仑寓"，由瓴寓输出全流程运营管理能力，涵盖咨询顾问、资产管理和社群运营，助力国企实现轻资产扩张。黄岩城发集团的"几木公寓"嵌入 24 小时管家服务及智能家居系统，并联合大环物业打造生活超市，形成"五分钟生活圈"，显著提升租户留存率。
近年来，房企债务危机创造"抄底"窗口，保险资金（险资）加速布局长租公寓市场。如万科、万达等头部房企为缓解流动性压力，低价出售优质资产。例如，万科通过转让厦门泊寓院儿 · 海湾社区项目股权给新华保险、大家保险等设立的 Pre-REIT 基金，获得 14 亿元流动资金以兑付 20 亿元债券；万达则向新华保险、大家保险等转让多地广场资产。此类交易使险资得以低价获取核心城市资产，如厦门泊寓一期以周边租金 95 折定价仍实现满租，底层资产现金流稳定且具备安全垫。
据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，2022 至 2024 年间，租赁住房大宗交易市场共达成 60 余宗交易。值得关注的是，该领域资方结构发生显著变迁。2023 年前以银行及外资机构为主导的格局，正逐步让位于基金与险资的主力地位。这一转变凸显了基金与险资等长期资本对长租公寓这类长久期、低波动、现金流稳定资产的配置需求增强。
外资私募巨头和险资机构的动作模式、选择动因及战略背景类似，其本质都是寻求优质资产。今年年初景顺房地产与自如合资成立"星耀如景"平台，作为双方在中国租赁住房领域的唯一资管平台，负责项目从投资、建设到退出的全周期管理。首个项目落地北京石景山，计划建设 1500 间公寓，总投资 12 亿元，是北京近一年外资参与的最大单笔租赁社区投资。
此外，据空间秘探不完全梳理，长租市场公开拿房或已开业的跨界玩家名单快速拉长，涉及多个领域的企业。
OTA 方面，美团上线租房业务，所呈现的房源多倾向于个人房东和中短租为主，与现有的民宿产品有着较高的相似性。同时，在北京望京启动 2000 间"袋鼠社区"，旨在帮助骑手解决工作和育儿难兼顾的问题。
酒企方面，今年 4 月，泸州老窖集团宣布成立注册资本 1 亿元的商业投资公司，将住房租赁纳入经营范围。"喝泸州老窖的酒，住泸州老窖的房"成为现实。
金融与物流方面，2020 年 1 月，顺丰"丰乐找房"和"丰乐家"两条产品线面世，还召开了产品发布会。平台"丰乐找房"在市场上没有什么水花，丰乐家则以蓝领公寓和白领公寓切入租赁市场。2023 年京东也官宣预计总投入超过 60 亿元，将建设近 4000 套公寓，按市场价的一半出租给员工。
甚至 MUJI 也在上海开了全球第一家 MUJI 长租公寓——宝龙公寓 Designed by MUJI，是 MUJI 和宝龙地产的合作。
……
上述项目规模有限，且很多是定向供应，它们并未直接挑战传统二房东模式，而是通过自持或长租物业，既锁住人，又沉淀资产。
03跨界者面临怎样的真实租赁江湖？
据世邦魏理仕发布的《中国长租公寓投资报告》预计，2030 年中国集中式长租公寓需求规模将超过 1200 万套，虽然长租公寓玩家日益增多，但客观来说，仍是一片"蓝海"市场。
然而，初期的市场热度并不能掩盖长租公寓行业本身的复杂性与高难度。跨界新军很快将发现，这片江湖远非表面那般风光旖旎，深水之下暗礁遍布。
一是盈利困境难解。 "微利"甚至"无利"是行业普遍痛点。长租公寓玩家在获取成本、持续的运营支出、沉重的税费负担，叠加市场租金承受力的刚性约束，使得实现稳定且可观的净利润异常艰难。即便强如部分房企系品牌，规模化多年后仍在盈利边缘徘徊。
目前来看，头部运营商、国企更容易实现盈利，前者具有一定的规模，在形成规模化、标准化的沉淀后必将开始寻求利润的增长，后者依托国家大力发展保租房的号召，国企通过自身大规模的存量的改造加上价格较低的租赁用地新建租赁住房，较低的成本也为盈利带来可能。
从供给端来看，市场化长租公寓的规模化扩张以及国企主导的保租房的大量入市为市场提供了大量的房源供给。但是也出现了大规模、同质化的房源供应难以精准匹配租客的多样化需求，最终比拼的往往是租金价格或营销投入，进一步侵蚀本就不丰厚的利润。这就促使长租公寓企业必须调整产品结构和服务模式，以适应市场供需关系的新变化。
同时，在运营过程中也面临着资产空置、人才流失、服务不稳定等各种问题，如何提高长租经营的可持续能力成为企业的痛点难点。
二是监管环境日益严格。实际上，在长租公寓经历高速、"野蛮"发展期后，自 2020 年以来，多个城市已通过地方条例，明确对住房租赁资金环节加强专项监管。与此同时，"非改住"的政策窗口期与合规风险并存；对消防、安全、人均居住面积的硬性要求不断提高；租金贷管控、资金监管政策趋严。任何合规短板都可能引发项目停滞、处罚甚至清退风险。近期多地对于违规隔断、消防安全不达标公寓的整治即为明证。
三是资产与模式的两难。随着市场需求变化以及政策加持，曾经被企业广泛使用的包租模式逐渐成为"非主流"，长租公寓市场运营模式逐步向轻资产和重资产两端发展，或轻重并举，或由重转轻。
从整理的近期租住市场资管化案例来看，中国租住资管化路径分化为两种不同模式。一种是设立 Pre-REITs 基金，进入退出金融阶段；一种是成立"资管 + 运营一体化专业平台"（Manager of Managers, MOM 模式），合作模式贯穿投资、建设、管理、运营及退出，形成完整资管产业链闭环。两种模式的分化主要以轻资产与重资产模式为区别：轻资产市场化公寓运营商主要吸引外资，倾向于成立"资管 + 运营一体化专业平台"，重资产保租类运营商主要吸引险资，倾向于共同设立" Pre-REITs 基金"。
这两种模式也有着自己的难题。"重资产"（持有物业）模式虽能获取资产增值收益，但需要极其雄厚的资本金和承受漫长的回报周期；"轻资产"（包租、托管）模式虽可快速扩张，却面临租金成本不可控、续约风险、盈利空间被挤压的难题，且对精细化运营能力要求更高。长租公寓跨界新玩家在日趋激烈的市场，更需要根据自身资源禀赋做出抉择，往何处去。
与此同时，还有部分跨界新玩家布局长租公寓是当作一种福利，而非是一门生意，这种方式下，想要盈利、形成市场规模扩张还需要很长一段时间的进化。
过去几年，我们一直将租赁住房市场定位为"新生、扩张"；而在 2025 年的主基调正在转向"韧性、可持续生态"。长租公寓玩家们不再一味加速，而是在寻找长期稳定的跑法。从追求城市数量转向运营深度，从全力开店转向单店效率，从房间数冲刺转向人效提升与品牌沉淀。
04未来战局跨界长租公寓的机遇与挑战
跳海、小米、华为们的"开门红"，印证了长租公寓市场远未饱和，细分领域仍蕴藏生机。跨界者的涌入，凭借其差异化基因和创新思维，为行业注入了新鲜血液，推动产品与服务迭代，客观上促进了市场成熟。然而，初期的热度仅是漫长征途的第一步。跨界新玩家们仍有一些重点问题需要注意。
首先，是如何"跨"的精准。从 2022 年至今，随着政府在基础制度、土地、税收等多方面的支持和规范租赁市场发展，长租公寓市场也正式迈入"快速成长期"，迎来了更多的市场参与者并呈现多元化的长租产品及租赁客群。新玩家们在跨界过程中跨的精准或将成为品牌核心命题。
尽管挑战艰巨，但部分细分商圈仍存在结构性机会，尤其是产业聚集区，关键在于能否精准匹配需求，比如低价策略无法满足客户品质需求，需要"优质产品 + 合理定价"组合。企业需通过动态数据研判和细分市场深耕（如北京产业商圈）应对波动，避免盲目扩张或低价竞争，找到立足市场的落脚点。当前来看，住房租赁市场正通过小体量产品精准渗透细分市场，以大体量项目提升综合竞争力，在一线核心城市巩固优势的同时，积极开拓新兴市场，构建多层次市场布局。
据观点指数不完全统计，2024 年新开项目中，房量小于 500 间 / 套的"小而美"项目占比超半数，成为市场供应的主体力量。整体而言，"小而美"的小体量产品凭借灵活性与精准定位，仍是租赁企业扩大市场占有率的重要抓手，助力企业深入渗透细分市场。同时大体量租赁社区项目占比实现提升，租赁企业在追求规模扩张、提升综合竞争力等方面积极探索，未来将相互补充，共同推动住房租赁市场的发展与变革。
其次，是如何"跨"的自然、共生。目前租赁行业已形成相对成熟的跨界模式，面对跨界新玩家冲击，传统长租品牌也正祭出组合拳。泊寓与王者荣耀联名打造电竞主题空间，省赛直通车吸引近 2 万年轻租客参与，总决赛直播创下 80 万 + 曝光量；自如则绑定草莓音乐节九年，通过"海燕计划"向毕业生派发音乐节门票，构建"租房 + 文艺"的生态闭环；" 71% 应届生租房时希望结交朋友。"我爱我家研究院负责人指出，相寓 PARK 在北京回龙观配备共享厨房、观影室，打造出 20 分钟职住圈内的青年社交据点 ……
可以发现，长租公寓行业正经历着从"卖空间"到"造共鸣"的深层转型。尽管跨界合作能带来诸多优势，但在实际操作中，长租公寓在进行跨界合作时仍面临一些挑战。例如，品牌合作的选择需要考虑到双方的目标受众是否匹配，以及合作形式是否能够有效传递品牌价值。长租公寓的终极战场，不在于床垫的软硬度，而在于能否成为城市青年精神世界的"第三空间"。
能否把自身"基因"优势完成转化，或许是长租公寓跨界玩家破除同质化，更顺畅融入市场的关键。如小米公寓可以嵌入全屋智能解决方案，降低能源成本的同时，成为家居产品销售新渠道；跳海 Living 通过自有酒水品牌在公共区域提升坪效；华为可以将公寓数据接入人力资源系统，实现居住满意度与员工绩效的正向循环 ……
再者，如何做好"服务"。标准化的产品和服务，是长租公寓吸引租客的两大利器。但目前行业的现状是，租后管理的维修、保洁、租客更替等琐碎管理、社区氛围的持续营造、应对突发事件的响应能力，这些都需要专业、高效的运营团队和标准化体系支撑。缺乏地产或服务基因的跨界者，极易在此环节暴露短板，导致客户体验滑坡和口碑崩坏。服务细分以及租户体验问题成为后起之秀们首要考虑的问题。
探索差异化的服务就成了一些公寓品牌另辟蹊径的竞争点，一些大品牌企业已经开始往开发经营服务并重的方向发展。冠寓、泊寓、自如、魔方等品牌公寓方，皆早早开始梳理服务体系，构建自己的服务生态，让租客体验到长租公寓优于民宅的服务体系。这也导致住房租赁行业各岗位都出现了不同程度的紧缺，特别是一线和新一线城市，对住房租赁人才的需求持续旺盛。优秀的管家、店长及销售经理等精英人才，都是租赁住房领域急需的人才。对于"毫无根基"的新跨界玩家来说，这也是一大考验。
综上，跨界者的入场如同鲶鱼搅动沉寂市场，但长租公寓的本质仍是"赚慢钱"的苦生意。这片江湖的本质是比拼耐力、运营功力和财务健康度的"长跑"。能否跨越盈利困局、合规雷区、运营深坑的重重障碍，在规模扩张与品质管控间找到精妙平衡，并最终打磨出经得起市场周期和政策波动考验的可持续商业模式，才是对所有跨界玩家真正的终极考问。
晚与不晚，已非核心问题；能否在残酷竞争中存活并进化，才是真正的胜负手。长租公寓的未来格局，将在跨界力量与传统玩家的碰撞、融合与洗牌中逐渐清晰。
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